Mietendeckel belastet die Deutsche Wohnen

Aktienbewertung zu hoch

 

Der grösste langfristige Vorteil der Deutsche Wohnen ist kurzfristig ihr grösster Nachteil. Denn von den 165.000 Einheiten, die man in ganz Deutschland vermietet, liegen etwa 72 % in Berlin. Die Metropole hat in den vergangenen Jahren dramatisch beim Mietniveau aufgeholt zu den anderen grossen Städten in Europa. Das hat der Bilanz und dem Cashflow der Gesellschaft sehr gutgetan, sorgt aber seit der Einführung des sogenannten Mietendeckel in Berlin für erheblichen Gegenwind. 

Der Mietendeckel in Berlin ist eine juristische Sondersituation. Quasi ein Experiment der linken Politik. Das übergeordnete Ziel ist es, die Veränderungen der sozialen Strukturen in der Stadt zu stoppen. Berlin war jahrzehntelang ein Anziehungsmagnet für die verschiedensten sozialen Gruppierungen, da es ausgesprochen erschwinglich war, in der Stadt zu leben, die gleichzeitig eine der interessantesten Metropolen Europas ist. Das betraf insbesondere die Mietkosten, aber auch die restlichen Lebenshaltungskosten. Die dadurch sehr breit gefächerten sozialen Strukturen werden nun aber durch die rasant steigenden Mietkosten bedroht. Ein Crowding-out und eine Abwanderung von einkommensschwächeren Gruppen hat in den vergangenen Jahren begonnen. 

 

Mietendeckel bremst Wachstum aus

 

Die populistische Lösung des Berliner Senats war es, schlicht und einfach, der Wirtschaft höhere Preise zu verbieten. Wer nur oberflächlich über das Problem nachdenkt, kommt zu der Erkenntnis, dass dies eine gute Lösung ist, denn das selbst gesteckte Ziel des Senats wird erreicht. Die Mieten wurden ganz simpel zum Stichtag vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren. Da das Mietniveau in anderen Regionen in diesem langen Zeitraum steigen wird, sinkt das Berliner Niveau im relativen Vergleich. 

Ein holistischer Ansatz ist das nicht. Denn das Gesetz favorisiert einseitig einen Teil der Bevölkerung und belastet andere Teile. Zudem sind die negativen Konsequenzen so offensichtlich, dass man sich fragt, wer dazu ernsthaft seine Zustimmung geben konnte. Zum einen lehrt uns die Geschichte, dass Preise sich selbst regulieren aus dem Spiel von Angebot und Nachfrage. Jeder Versuch, von staatlicher Seite Preise zu fixieren, endete immer in einem Desaster. Zum anderen nimmt das Gesetz offensichtlich den Vermietern die Freiheit, erfolgreich zu wirtschaften. Denn die Mieten steigen schliesslich nicht willkürlich oder sind Wucher, sondern basieren auf Angebot und Nachfrage. Die ausserordentlich niedrigen Hypothekenzinsen und die negativen Zinsen für Einlagen führen dazu, dass mehr investiert wird. Das Kapital sucht sich einen neuen Platz und findet ihn unter anderem am Immobilienmarkt. Und genau dies war die Intention der Zinspolitik der EZB. 

Steigende Mieten sind ein temporäres Phänomen. Preise suchen immer nach einem Gleichgewicht. Sie werden steigen, solange bis die Bauindustrie genügend neue Immobilien erstellt hat. Und Berlin hat genug Land. Es gibt auch keine natürlichen Begrenzungen wie Meere oder Berge. Die Stadt kann sogar im Zweifel zulasten und mit dem Einverständnis des Bundeslandes Brandenburg weiter expandieren. Auch in die Höhe kann ohne Probleme weiter gebaut werden. Der einzige Engpass liegt darin, wie schnell die Baugenehmigungen erteilt und die Neubauten erstellt werden. 

 

 

Der Mietendeckel kappt nun aber jeglichen Ausbau. Wer nach Erlass des Mietendeckel noch in Berlin ein Neubauprojekt beginnt, spekuliert darauf, dass das Gesetz verfassungswidrig ist und einkassiert wird. Alle anderen halten die Füsse still, was den Engpass nur noch weiter verschlimmert und verlängert. Die Vermieter der Bestandsimmobilien wiederum sichern sich bei Neuvermietungen mit doppelten Mietverträgen ab. Der erste Mietvertrag mit der aktuell künstlich abgesenkten Miete und der zweite Mietvertrag mit der echten Miete, der in Kraft tritt, wenn das Gesetz für verfassungswidrig erklärt wird. Eine Absicherung, die Sinn macht, denn über kurz oder lang wird das Gesetz gekippt werden. Diese Methoden führen aber auch dazu, dass niemand sich mehr bewegt. Wer eine Wohnung hat, der bleibt, was die Dynamik des Marktes hat absterben lassen.

Das Wachstum der Deutsche Wohnen ist ebenfalls von dem Mietendeckel betroffen. Die Börse schaut in die Zukunft und sieht, dass dieses Gesetz investitionsfeindlich ist. Ergo ist zu erwarten, dass das Wachstum der Gesellschaft in Zukunft geringer ausfällt. Dies sieht man auch bereits in den jüngsten Zahlen, wo die durchschnittliche Vertragsmiete im Grossraum Berlin hinter allen anderen Regionen zurückbleibt. In Dresden und Leipzig stieg die durchschnittliche Miete zum 30. September im Jahresvergleich zum Beispiel sechs Mal stärker an als in Berlin. 

Die Zahlen zum 3. Quartal stagnierten auf hohem Niveau. Insgesamt sanken die Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung leicht. Mit 290,1 Mio. Euro blieb man unter dem Vorjahresniveau von 292,4 Mio. Euro. Die operativen Aufwendungen stiegen insgesamt, konnten jedoch durch sonstige betriebliche Erträge abgedämpft werden, sodass am Ende ein Ergebnis vor Steuern und Zinsen von 160,4 Mio. Euro nach 166,9 Mio. Euro im Vorjahr erreicht werden konnte. 

Die FFO Zahlen (Funds from Operations) wurden nur auf 9-Monatsebene präsentiert. FFO I lag in den ersten neun Monaten mit 422,4 Mio. Euro knapp unter dem Vorjahreswert. FFO II stieg auf 450,9 Mio. Euro dank höherer Bewertungsgewinne. 

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14.11.2020 - Mikey Fritz - mf@zuercher-boersenbriefe.ch

 

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