Euroboden mit neuem Mini-Bond
Ist die dritte Emission noch kaufenswert?
Wir hatten in der vergangenen Woche auf die Schwierigkeiten hingewiesen, mit denen private Anleihen-Investoren inzwischen konfrontiert sind. Einen Ausweg aus dem bekannten Dilemma oder zumindest eine gewisse Abschwächung sehen wir darin, in ausgewählte Mittelstands-Anleihen zu investieren. An dieser Stelle wollen wir in die Einzelthematiken einsteigen und nehmen dabei eine Neuemission unter die Lupe.
Diese kommt vom Münchner Immobilienentwickler EUROBODEN. Dieser ist am sogenannten Mini-Bond-Markt kein Unbekannter mehr, sondern platziert seit Anfang der Woche seine inzwischen dritte Anleihe. Wie bereits vom Markt zu hören war, soll auch diese recht gut aufgenommen werden. Ursprünglich mit einem Emissionsvolumen von 30 Millionen Euro ausgestattet, sollen dank der großen Nachfrage inzwischen rund 40 Millionen Euro platziert werden.
Die weiteren Details passen zu einer klassischen Mittelstands-Anleihe. Denn sie hat eine Laufzeit von fünf Jahren (was sich inzwischen geradezu als Standard bei solchen Anleihen entwickelt hat). Sie bietet einen Kupon von 5,5 % per annum, der halbjährlich ausgeschüttet werden soll. Mit dem gebotenen Kupon liegt man einen halben Prozentpunkt unter der ebenfalls noch notierten Anleihe, die vor zwei Jahren herausgebracht wurde und bis 2022 läuft - Aktueller Kurs 104,20 % mit einer Fälligkeitsrendite von 4,27 %.
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Auch wenn EUROBODEN mit der neuen Anleihe im Kupon erneut ein Stückchen herunter gehen kann, so hat man doch, bezogen auf die beiden bisherigen Anleihen, den Abstand zu den fünfjährigen Bundesanleihen halbwegs gehalten. Insofern sollte die Neuemission auch eine relativ gute Performance-Chance haben. Zumal EUROBODEN fundamental weiterhin einen soliden Eindruck macht.
EUROBODEN solide aufgestellt
Das Unternehmen ist hauptsächlich in München und Berlin aktiv als Projektentwickler für gehobene Wohnimmobilien. Allerdings hat man sich zuletzt auch etwas stärker in den Gewerbeimmobilienmarkt vorgewagt, was wir durchaus positiv finden. Denn dadurch sollte das operative Risiko, auch vor dem Hintergrund der bekannten politischen Diskussionen, etwas besser verteilt werden können.
Das Unternehmen hat ein gebrochenes Geschäftsjahr. So liegen derzeit die Zahlen für das erste Halbjahr 2019 (Oktober 18 bis März 19) vor. In diesem Zeitraum konnte EUROBODEN seine Gesamtleistung (Umsatzerlöse plus Bestandsveränderungen und aktivierte Eigenleistungen) auf rund 62,5 Millionen Euro mehr als verdoppeln. Dabei wurde ein EBIT von rund 31,8 Millionen Euro erwirtschaftet (vorher 1,7 Million Euro). Netto verdiente das Unternehmen 22,6 Millionen Euro.
Volatiler Geschäftsverlauf
Allerdings ist zu großer Jubel fehl am Platz. Denn die Ergebnisse waren unter anderem durch einen großen Grundstücksverkauf in München beeinflusst. Das ist sicherlich eines der grundsätzlichen Risiken von EUROBODEN, dass das Geschäft relativ volatil ausfallen kann und hier im Grunde keine stetigen Wachstumsgrößen angesetzt werden können. Allerdings verfügt EUROBODEN über andere finanzielle Komponenten, die für die Anleihenseite wichtig sind. So werden die stillen Reserven auf rund 100 Millionen Euro taxiert. Außerdem ergeben sich aus dem Verhältnis der Zinszahlungen (rund 2,5 Millionen Euro) zu den tatsächlichen Gewinnen vorteilhafte Relationen. EUROBODEN bekommt durch seine regelmäßige Finanzierungstätigkeit entsprechend operativen Spielraum, um weitere Projekte umzusetzen. Aktuell sind 15 Projekte mit einem Volumen von gut einer halben Milliarde Euro in der Pipeline.
Bislang zuverlässiger Emittent
Was uns an EUROBODEN noch gefällt: Im Zuge der Emissionsbedingungen hat sich das Unternehmen verpflichtet, bestimmte Transparenzpflichten zu erfüllen. Das umfasst unter anderem natürlich die Veröffentlichung des Konzernabschlusses wie auch eines verkürzten Abschlusses sowie Zwischenberichte. Außerdem will das Unternehmen Analysten- oder Investorenveranstaltungen durchführen. Sollte das Unternehmen diesen Verpflichtungen nicht nachkommen, würde die Anleihe in der folgenden halbjährlichen Zinsperiode mit einem Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten verzinst, bis die Verpflichtung wieder befolgt wird.
Fazit: Bei den Kreditanalysten hat EUROBODEN noch ein relativ niedriges Rating (B+ bei Scope), die Anleihe wird etwas besser bei BB bewertet. Das ist sicherlich der überschaubaren Unternehmensgröße und dem volatilen Geschäft geschuldet. Insgesamt hat sich EUROBODEN aber bislang als verlässlicher Emittent gezeigt, weshalb wir die neue Anleihe für aussichtsreich halten und sie als ersten Mittelstands-Bond in unser Portfolio aufnehmen werden.
Emissionsdaten:
Emittent: Euroboden GmbH
ISIN: DE000A2YNXQ5
Volumen: bis zu 40 Mio. Euro
Kupon: 5,50%
Frequenz: halbjährlich
Stückelung: 1000 Euro
Zeichnungsfrist: bis vorrauss. 27.09.2019
Rating: BB (Scope)
17.09.2019 - Carsten Müller - cm@ntg24.de
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