S Immo legt schwaches Q3 vor

Aktien haussieren

 

Im Gegensatz zu Aroundtown, die nahezu ausschliesslich auf Gewerbeimmobilien setzen, sucht S Immo die Diversifikation. Und das gilt sowohl für die geografische als auch die strukturelle Diversifikation der Investments. Rund 30 % des Portfolios machen Wohnimmobilien aus, die derzeit als Fels in der Brandung gehandelt werden. Die restlichen 70 % verteilen sich vor allem auf Büroflächen (42,5 %), Geschäftsimmobilien (18,9 %) und Hotels (9 %). Diese Investments sind verteilt auf Österreich (18,5 %) und Deutschland (48,9 %). Das restliche Drittel liegt in fünf osteuropäischen Ländern.

S Immo folgt dem alten Branchenmotto: „Location, Location, Location“. Abgesehen von Investments in Erfurt und Rostock meidet man die Peripherie und sucht Immobilien in den grossen Hauptständen der Länder, wie Berlin, Wien oder Prag, um nur einige zu nennen. Eine natürliche Absicherung, die in diesem Jahr nicht geholfen hat, denn ganz Europa wurde vom selben Problem getroffen.

 

Q3 bringt keine Verbesserung

 

Das Ergebnis der ersten neun Monate ist auf den ersten Blick eine grosse Enttäuschung. Sowohl die Erlöse als auch das Ergebnis nach Steuern bleiben deutlich hinter 2019 zurück. Der schwache Börsenkurs, der sich von den März-Tiefs nicht nachhaltig erholen konnte, sondern wieder zurück und darunter fiel, kommt also nicht von ungefähr.

70 % des Immobilienbestands von S-Immo werden derzeit von der Börse unterbewertet. Die Covid-19 Krise lässt auch gar nichts anderes zu. Allein schon die Hotel-Engagements würden eine Abstinenz von der Aktie rechtfertigen. Und der Vorstand widerspricht dem auch nicht. 

 

 

Hotels geht es so schlecht wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Es handelt sich hierbei um ein Geschäftsmodell, das auf eine dauerhaft hohe Auslastung angewiesen ist, um überhaupt nachhaltig profitabel zu sein. Einbrüche wie in 2020, die sich auch ins kommende Jahr ziehen werden, sind Gift für Hotels. S Immo hat dies in den ersten drei Quartalen deutlich zu spüren bekommen, denn die Erlöse aus diesem Zweig haben sich von 42 Mio. Euro in der Vorjahresperiode auf 14,7 Mio. Euro verringert. Ein Einbruch um -65 %.

Doch es taten sich noch zwei weitere Flanken auf, die die Gewinn- und Verlustrechnung belasteten. Zum einen das erheblich gesunkene Ergebnis aus „at Equity“ bewerteten Unternehmen. Hierbei handelte es sich im Wesentlichen um einen Dividendenausfall von Beteiligungen, die zu einem Rückgang um -81 % von 8,1 auf 1,5 Mio. Euro führte. Zum anderen, und hier kommen wir zum eigentlichen Dreh- und Angelpunkt des Vergleichs, das Ergebnis aus der Immobilienbewertung. Dies fiel bis Ende September von 137 Mio. Euro auf nur noch 3,5 Mio. Euro. Nicht liquiditätswirksam, aber wirksam für den Gewinn und das Eigenkapital. Und auch wirksam für die Bewertung an der Börse. 

 

Hotel-Geschäft macht den Unterschied

 

Wie das Kerngeschäft läuft, zeigen die FFO I Zahlen sehr gut. Diese Kennzahl (Flow From Operations) nimmt im Wesentlichen die nicht liquiditätswirksamen Bestandteile der Gewinn- und Verlustrechnung heraus, da diese gerade bei Immobiliengesellschaften zu starken Verzerrungen führen können. So kommt die S Immo in den ersten drei Quartalen auf einen FFO I von 33,25 Mio. Euro nach 53,02 Mio. Euro in der Vorjahresperiode. Die Differenz ist im Wesentlichen das Hotelgeschäft. 

Mit dem Corona-Impfstoff wird sich diese Lücke wieder schliessen. Nicht heute und nicht morgen, aber im Sommer haben die Hotels wieder die besten Chancen 70 bis 80 % des Niveaus von 2019 zu erreichen. Das reicht, um vernünftig zu arbeiten und vor allem, um wirtschaftlich zu überleben. Das sieht die Börse Wien genauso und beginnt nun den Titel verstärkt zu kaufen.

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25.11.2020 - Mikey Fritz - mf@zuercher-boersenbriefe.ch

 

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